תכסית בניה
אחד מהמרכיבים המרכזיים בתכנון מבנים הוא חישוב התכסית של הבניין, מונח המתייחס למדד שטח הבניין המכסה את שטח המגרש. חישוב מוקדם ומדויק של תכסית הבנייה בשלבי התכנון, חיוני ומכריע ליישום הפרויקט, לניצול קרקע אופטימלי, למיצוי אחוזי הבנייה המותרים ולהימנעות מחריגה מאחוזי הבנייה המותרים על פי תקנות תכנון מקומיות.
מהי תכסית בניה וכיצד מתבצע החישוב?
תכסית בנייה היא מדד הבוחן את השטח הבנוי- ההיטל האנכי של המבנה, ביחס לשטח הקרקע שעליו הוא עומד, בהתייחסות לכיסוי ישיר ללא מדדי גובה.
תכסית הבנייה מחושבת תוך התייחסות לנתוני המדידה של הקרקע כפי שהתקבלו על ידי מודד מוסמך, ובאמצעות טכנולוגיה מתקדמת המאפשרת הקרנה של שטח הפנים על גבי הקרקע.
תחשיבי תכסית הבנייה נמדדת במטר רבוע, וכוללת בתוכה:
- שטח הפנים המלא של המבנה כפי שהוא צפוי לעמוד מעל פני הקרקע.
- שטח בנוי של קומות תת-קרקעיות
- מרפסות
- חניות מקורות
- מחסנים ומבנים יבילים
תחשיב תכסית בנייה
חישוב התכסית מתבצע לפני יישום הבנייה בפועל, באמצעות נוסחת חישוב אחידה:
שטח תכסית הבנייה ב- % = (שטח המגרש: שטח הבנייה)100x
לדוגמא:
שטח המגרש על פי מפת המדידה: 300 מ"ר
שטח הפנים הבנוי על פי התכנון האדריכלי: 150 מ"ר
שטח תכסית הבנייה ב- % = (300: 150) 100x
חשוב לציין כי מדד תכסית הבנייה אינו זהה לאחוזי הבנייה המותרים על פי היתר בניה ועל פי אחוזי הבנייה המוגדרים בתב"ע העירונית.
אחוזי בנייה הם המדד שמציין את יחס השטח הבנוי לשטח המגרש. לדוגמה, אם שטח המגרש הוא 1,000 מ"ר והשקול הנדרש הוא 50%, אזי ניתן לבנות עד 500 מ"ר בשטח המגרש.
מה ההבדל בין חישוב אחוזי הבנייה לבין חישוב תכסית בניה?
כאמור, תכסית בנייה עוסקת בחישוב שטח הפנים הבנוי על גבי הקרקע, ביחס לשטח הקרקע שנותר חשוף. חישוב התכסית כולל את כלל השטח התחום בקונטור החוץ של המבנה, ללא תחשיבי קומות וגובה. אחוזי הבנייה לעומת זאת, נקבעים מראש ומוגדרים בהיתר הבנייה, וקובעים את כלל השטח הבנוי והמקורה של המבנה. באחוזי הבנייה ייכללו כלל הקומות, הדירות, המחסנים והשטחים המשותפים- במדדי מ"ר בנוי ביחס לשטח הקרקע.
במרבית הרשויות המקומיות בישראל תוספות דוגמת מרפסת ושטחים בנויים שאינם מקורים ו/או סגורים, אינם נחשבים לעניין אחוזי הבנייה, בשונה מתכסית בנייה הכולל את הללו.
מדוע אחוזי תכסית הבניה מוגבלים?
המגבלות על שטח הקרקע אותו ניתן לכסות באמצעות מבנים מצויות הן בחוקי תכנון ובניה והן ברשויות הרשות ובמסגרת התב"ע העירונית, כאשר התבחינים לקביעת גבולות תכסית הבנייה אינם מתייחסים לאחוזי הבניה, כי אם לתכניות המתאר ולסביבה, מתוך כוונה לקיים ולשמר את המרקם העירוני.
בין הסיבות למגבלות החלות על תכסית הבנייה:
- ניצול אופטימלי של עתודות קרקע
- איזון בין שטחי בנייה לצרכי מגורים לבין תשתיות וצרכי ציבור.
- שטחי קרקע פנויים לספיחת מי גשם ומניעת הצפות.
- הגנה על הסביבה ושימור שטחים פתוחים.
חישוב תכסית בניה הוא חלק בלתי נפרד מתהליך תכנון הבניין בכל סוגי הפרויקטים, ונדרש ליישום כבר בשלבים המוקדמים של הפרויקט, כחלק מבדיקות ההיתכנות וההליך התכנוני. יישום מקצועי וחישוב מדויק של תכסית הבנייה יסייעו בתכנון ההנדסי והאדריכלי ובקידום של בקשות היתר בנייה, ויובילו לתכנון וליישום של פרויקטים ביעילות, ותוך עמידה בתקנות הרשות המקומית והתאמה למרקם העירוני, לתשתיות ולסביבה.
מידע נוסף
