רישום פרצלציה
פרצלציה היא הליך הסדרה של שטח משוטף, במסגרתו מתבצע איחוד וחלוקה מחדש של הקרקע בין בעליה, בהתבסס על רישומים ותכניות הנדסיות לצד מפת מדידה שנקבעה על ידי מודד מוסמך ועל סמך ביצוע מדידות שטח מדויקות. רישום פרצלציה הוא הליך מוכר בענף הנדל"ן, בעל משמעויות רבות הנוגעות לזכויות על הקרקע ולרישום הנכס והבעלות עליו במנהל מקרקעי ישראל (רישום בטאבו), הדורש ליווי מקצועי וניהול של בירוקרטיה מסועפת לצד היבטים מקצועיים.
מושע ופרצלציה
על מנת להבין את ההליך הנדרש לצורך רישום פרצלציה, חשוב להכיר מושגים חשובים בעולם הנדל"ן, לצד היכרות עם דרישות המדינה והרשויות הנוגעות לרישום נכסים, בעברת בעלות, שינויים בטאבו, מיסוי והשפעות נוספות.
- מושע– המונח מושע הוא מונח שכיח בהליכי רישום פרצלציה, ומשמעותו היא למעשה: משותף. ההליך כולו נוגע לחלוקתה של קרקע או לחלוקתו של שטח משותף.
- פרצלציה– פרצלציה הוא מושג מקצועי בענף הנדל"ן המתייחס לחלוקה.
כאשר האזרח הלא בקיא נתקל בדרישה לערוך פרצלציה למושע, מטעם כל גורם שהוא, הדרישה היא לבצע חלוקה של השטח המשותף לצרכי רישום בעלות וקביעת גבולות בין בעלי הקרקע, באופן מדויק ככל הניתן.
כאשר האזרח הלא בקיא נתקל בדרישה לערוך פרצלציה למושע, מטעם כל גורם שהוא, הדרישה היא לבצע חלוקה של השטח המשותף לצרכי רישום בעלות וקביעת גבולות בין בעלי הקרקע, באופן מדויק ככל הניתן.
מתי יש צורך להגיש בקשת פרצלציה
בעידן הנדל"ן הנוכחי, רכישה של בית פרטי, בית דו משפחתי או דירה בבניין משותף, במרבית המקרים לא תידרש להליך של בקשה לרישום פרצלציה, מאחר וחלוקה של שטחים חדשים מתבצעת כיום כבר במעמד המכירה והבינוי, לטובת רישום בטאבו עם סיום הליך הבינוי, האישורים וקבלת הנכס בפועל. יחד עם זאת, בעבר נהגו בשיטות רישום אחרות ופחות מוקפדות, ובמקרים רבים מנהל מקרעי ישראל בחר לרשום מספר שותפים האוחזים בבעלות על הקרקע, והותיר בידם את החלוקה הפנימית.
נכסים כאלה קיימים בישראל, בין אם בשל היותם נכסים ישנים שנרשמו בימות המנדט וטרם הסדרת הבירוקרטיה בענף, והן ביישובים חקלאיים, קיבוצים ומושבים, בהם נהוג היה ברישום הקרקעות על שם היישוב, ללא חלוקה פנימית.
ביצוע מדידות שטח לטובת תשריט רישום פרצלציה יתבצעו במספר מצבים:
- הליכי הפרטה של מושבים וקיבוצים ומכירה של שטחים.
- בעת ביצוע התחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי- לקביעת זכאות הדיירים במבנה החדש שיוקם כחלופה למבנה הישן, ותוך מיצוי זכויותיהם המקוריות.
- בעת מכירת נכס המצוי על גבי קרקע משותפת וללא רישום בטאבו- רישום פרצלציה והסדרת החלוקה נדרשת הן לשמירה על השווי הריאלי של הנכס (נכס שאינו רשום בטאבו יספוג ירידת ערך בשווי עשרות אחוזים), והן לצורך נטילת משכנתא על ידי הקונה.
- בעת שעבוד נכס לצרכי גיוס משכנתא לכל מטרה.
- כמענה לסכסוכי שכנים הנוגעים לאופן חלוקת השטח.
- ככלי לבחינת מיסוי ריאלי בהתאם לשטח ולנכס המצוי בבעלות התושב.
- ביוזמת וועדת התכנון והבנייה מטעם הרשות המקומית, ככלי לניצול מיטבי של קרקעות, פיתוח ויישום מטרות ציבוריות.
סוגי רישום פרצלציה
סוג רישום פרצלציה נתון לאחת משתי אפשרויות:
- פרצלציה רצונית– פרצלציה ורישום בית משותף או חלקה, המתבצעת בהסכמת כלל הבעלים הרשומים של הקרקע.
- פרצלציה לא רצונית– פרצלציה המתבצעת ללא הסכמת כלל בעלי השטח, בהנחיית הוועדה המקומית לתכנון ובניה, ביוזמת הוועדה או כמענה לפניה של אחד או יותר מבעלי השטח. פרצלציה לא רצונית המתקיימת ביוזמת הוועדה המקומית לתכנון ובניה עשויה להידרש למספר מטרות:
- פרצלציה לצורך רישום הפקעה– בחינת זכויות הבעלות על השטח והפקעת שטח פרטי שסופח שלא כדין ולא בהתאם לזכאות המקורית.
- פרצלציה לצורך רישום הפקעה לצורכי ציבור עירוניים – רישום זכויות הבעלות על הקרקע לצורך מתווה פיצוי בעת הפקעת קרקעות מבעלות פרטית לבעלות עירונית/ממשלתית, לצורך קיום אינטרס ציבורי.
- פרצלציה בנחלות ומושבים– לצורך רישום בעלות ומיצוי זכויות של בנים ממשיכים, לאחר שבעבר דרשה המדינה רישום על שם בן ממשיך יחיד בלבד.
אילו מסמכים יש להמציא לקראת הבקשה
המסמכים הנדרשים לצורך הסדרת רישום פרצלציה עשויים להשתנות בהתאם לסוג הפרצלציה ולסטאטוס הקרקע ו/או הנכס:
- טופס בקשה לרישום מקרקעין
- נסח טאבו עדכני הכולל את רישום הבעלות הקיים.
- עותק תצ"ר- התכנית לצרכי רישום כפי שנקבעה על ידי חברת מדידות מוסמכת.
- הודעת רישום לרבות עותק מן המרכז למיפוי ישראל.
- במידת הרלוונטיות: בקשה לרישום חוכרים בקרקע.
- במידת הרלבנטיות: שטרות רישום.
- אישורים לאיחוד הערות, שעבודים או כל חריגה/התניה המופיעה בנסח הטאבו.
חשוב לציין: בקשת רישום פרצלציה היא הליך בירוקרטי מסועף, בעל דרישות משתנות בהתאם לאופי ההליך, ומומלץ להסתייע בגורמים מקצועיים, בניהם חברת מדידות מוסמכת המבצעת הליכי רישום פרצלציה ועורך דין מתמחה.
מהם השלבים להגשת פרצלציה
הליך רישום פרצלציה מתבצע באמצעות מודד מוסמך בלבד, המוכר על ידי הרשות המקומית ובשיתוף המרכז למיפוי ישראל. הליך המדידה יתבצע הן בממד הפיזי- מדידת השטח ו/או המבנים הקיים עליו באמצעות כלי מדידה מקצועיים ומדויקים, והן בממד הדיגיטלי, בסיוע תוכנות מתקדמות להזנת מפת מדידה ותשריטים ולתכנון וחלוקה של גבולות השטח מחדש.
ההליך יתבצע במספר שלבים:
- איחוד הקרקעות לכדי קרקע אחת אחידה.
- תכנון הקרקע ומיפוי שלה בכוונת חלוקה מחדש בהתאמה למתווה השטח.
- חלוקת הקרקע בהתאמה למספר בעלי החלקות והזכויות בקרקע, תוך שימור הזכויות המקוריות בחלוקת הקרקע המקורית וללא פגיעה באיש מבעלי הקרקע, למעט מקרים הנוגעים להשתלטות על קרקעות שלא כדין.
- ביצוע רישום החלוקה אל מול רשם המקרקעין ועדכון הרישום הקודם לחלקות במעמד של חלקות היסטוריות.
כיצד מגישים את הבקשה
הגשת בקשה לרישום פרצלציה מרצון תתבצע אל מול לשכת רישום מקרקעין המקומית המהווה זרוע ביצועית למנהל מקרקעי ישראל, באמצעות טופס בקשה לרישום מקרקעין אשר חתום על ידי כל בעלי הקרקע, ובליווי כלל המסמכים הנדרשים.
אימות החתימות יהיה תקף לשנה אחת.
תשלום אגרה – בקשת רישום פרצלציה מחייבת בתשלום אגרה בסך 133 ₪ בגין כל חלקה בשטח האמור.
שירות מדידות לצורך רישום פרצלציה עם גאוטופ הנדסה
גאוטופ הנדסה מספקת ללקוחותיה שירות מקצועי, יעיל ומדוייק תוך שימוש בטכנולוגיות מתקדמות לצילום, מיפוי, מדידה ועיבוד נתוני מדידות.
פרויקטים אחרונים
