היתר בניה מהווה את יריית הפתיחה להתחלת הבנייה, אולם הדרך אליו עשויה להיות ארוכה. כל מה שחשוב לדעת על שלבים בהוצאת היתר בניה שחייבים להשלים, לוחות זמנים ומסמכים נדרשים.
היתר בניה הוא רישיון הניתן לבקשת בעל הזכויות במקרקעין, לביצוע שינויים במקרקעין בהתאם לזכויות הבנייה המאושרות בתכניות המתאר של הקרקע. היתר הבנייה ניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברשות (לעתים נדרש גם היתר מהוועדה המחוזית לתכנון ובנייה).
הבקשה להיתר בנייה תוגש על ידי בעל הזכויות בקרקע, בעלי הזכויות במקרה של קרקע משותפת, או מי מטעמם. מתן היתר הבנייה נבחן על פי תבחינים רבים, ובכפוף לייעוד הקרקע, אופי וייעוד המבנה המתוכנן, התב"ע העירונית ומעמד הקרקע, אחוזי הבנייה המותרים, נתוני הקרקע כפי שיוצגו באמצעות מפות מדידה עדכניות החתומות על ידי מודד מוסמך, תכניות אדריכליות ותכניות הנדסיות, אישורי תשתית ובטיחות מטעם רשויות שונות ודרישות נוספות.
ככלל, כל שינוי בנכס בנוי או הקמה של נכס בנוי המתבצע על גבי הקרקע מחייב את בעלי הזכויות בקרקע בהיתר בנייה. בין השינויים וצרכי הבנייה הכפופים לחובת היתר בניה:
בין אם מדובר בבנייה של נכס מגורים על גבי קרקע פרטית, שיפוץ של נכס תוך שינויים הנוגעים לגבולות הנכס הקיים על גבי הקרקע ולשינויי קונסטרוקציה, ובין אם ביזם/קבלן המבקש להעמיד בניין דירות משותף, הוצאת היתר בנייה מתאים הוא תנאי מחייב על פי חוק.
הוצאת היתר הבנייה מתבצעת במספר שלבים:
1. התקשרות מול עורך בניה
עורך בניה הוא בעל מקצוע אשר מוסמך על פי חוק לתכנון בנייה ולניהול הליכי רישוי ובקשת היתרי בנייה. כל תכנון של בנייה, הריסה או שינוי מבני מחייב ליווי של עורך בניה והתקשרות עמו. בין הגורמים המורשים לשמש כעורכי בנייה: אדריכל מוסמך, מהנדס בניין, הנדסאי אדריכלות, הנדסאי בנייה. עורך הבקשה ילווה את התהליך, יבצע את בחינת ההיתכנות והאפשרויות ויהיה חתום על הבקשה להיתר בניה.
2. קבלת הנחיות ומידע להיתר
מידע להיתר הוא מידע רלווטני חשוב ונדרש לצורך תכנון הפרויקט, תוך הבנת מאפייני הקרקע והסביבה, זכויות השימוש והגדרות התב"ע. מידע זה ניתן באמצעות תיק מידע, בהמשך לבקשה למידע להיתר המוגשת על ידי עורך הבנייה לרשות. את הבקשה להיתר יש להגיש לצד פרטי המגרש המיועד לבנייה, נתוני מדידות לצורך היתר בניה אשר בוצעו על ידי מודד מוסמך בטווח של לא יותר מחצי שנה לאחור, צילומים עדכניים של המגרש וטופס בקשה מתאים.
זמן הטיפול בבקשה לתיק מידע עומד על 30 ימי עסקים, ותוקף המידע הנמסר בתיק עומד על שנתיים מיום הנפקתו.
3. תכנון – הכנת בקשה להיתר
בהסתמך על המידע הנוגע למגרש ולקרקע כפי שמופיע בנתוני מדידות לצורך היתר בנייה, ובהסתמך על תיק המידע, ניתן יהיה להתחיל בתכנון האדריכלי וההנדסי של המבנה והשינויים הנדרשים. תכנית זו תיבנה ותיכתב על ידי אדריכל/מהנדס בנייה, ותביא בחשבון את זכויות הבנייה המקסימליות, התשתיות והסביבה, מאפייני התב"ע, מטרות המבנה, ייעודו והמאפיינים העיצוביים שלו בהתאם לדרישות בעל הזכויות במקרקעין/היזם. תכנית זו תהווה את מפת הדרכים לבנייה לאחר אישורה, ונדרשת לצורך קבלת היתר בנייה.
4. הגשת בקשה להיתר בניה
עם הגשת הבקשה המסמכים יועברו לבדיקת מקדמית של משרד מהנדס העיר, שיבחן את תקינות המסמכים, בהירותם ותוקפם, חוסרים וצרכים נוספים. עם אישור המהנדס כי ההגשה בוצעה בצורה תקינה וכוללת את כלל המסמכים הנדרשים- הבקשה תועבר לטיפול.
בדיקת הסף והאישור על ההגשה יבוצעו בטווח של 10 ימים לכל היותר.
5. בדיקת הבקשה ודיון בוועדה
הבקשה להיתר בניה תידון במסגרת ישיבות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ובהתאם לסדר הבקשות המונחות לפתחה. הרכב הוועדה כולל נציגות מטעם עובדי הרשות המקומית, מהנדס העיר, חברים במועצת העיר, וצוות מקצועי. הוועדה תדון בבקשה בהתאם לכלל הנתונים והמידע. הוועדה תתיר או תדחה את הבקשה בהתאם לעמידה בדרישות התב"ע ומיצוי זכויות הבנייה על הקרקע, תוך התייחסות לתשתיות, סביבה, חזות, בטיחות ופרמטרים נוספים. אישור הוועדה בשלב זה הוא ראשוני וטכני בלבד, ובכפוף אליו הבקשה תועבר לוועדות רלוונטיות נוספות בהתאם למאפייני הבקשה וצרכי הבינוי: רשות הרישוי, ביצוע בדיקות בטיחות עלידי רשויות הג"א, מכבי אש, משטרה, וועדות משנה וועדה ייחודית לטיפול בהתנגדויות לבקשה במידה וקיימות. האישור הסופי של הוועדה יינתן בכפוף להיתרים הנדרשים הללו על ידי הגורמים הרלוונטיים.
6. תשלום אגרות וחובות מס
קבלת האישור להיתר הבנייה כאישור עקרוני, אשר כפוף להסדרת תשלום האגרות וחבויות המס בהתאם לנדרש בחוק ולדרישות הרשות.
7. קבלת תשובה לגבי היתר הבנייה
עם הגשת הבקשה לוועדה לתכנון ובנייה ההתנהלות תהיה של נציג הוועדה מטעם הרשות המקומית אל מול עורך הבנייה.
הוועדה נוהגת להתכנס בתדירות של פעם אחת מדי חודש, ולאחר הדיון הראשוני תספק תשובה בטווח של 45 ימים.
דרישות לבדיקות נוספות ולקבלת אישורים מרשויות וגורמים אחרים עשויים להימשך כ-60-120 ימים בהתאם למורכבויות הבקשה, קיום התנגדויות, צרכי בדיקות והשלמת מסמכים ועוד.
8. מימוש היתר הבנייה – התחלת בניה
לאחר קבלת ההיתר הסופי ותשלום האגרות ניתן יהיה להגיש בקשה לתחילת עבודות בנייה, שיכלול מידע ופרטים של מינויים בפרויקט: קבלן מבצע, מפקח בנייה, מודד מוסמך ובעלי תפקידים נוספים. האישור צפוי להתקבל בטווח של 5 ימי עסקים, ועם קבלתו ניתן יהיה להתחיל בעבודות בשטח.
בטרם אישור התכניות ומתן היתר בניה, הוועדה המקומית תאפשר לציבור להביע סייגים והתנגדות לבניה האמורה, וכל בעל עניין רשאי להגיש התנגדות בטווח של 14 יום ממועד הגשת הבקשה. התנגדויות אלו מוגשות לרוב על ידי שכנים הרואים עצמם נפגעים מתכנית הבניה (טענה לחריגה, הפרעה לציבור, הסתרת נוף). הוועדה תביא בחשבון את ההתנגדות בעת קבלת ההחלטה.
משך הזמן לקבלת היתר בנייה משתנה בהתאם למורכבות הפרויקט ובהתאם לרשות המקומית המטפלת בבקשה. בממוצע, הליך קבלת היתר בנייה אורך בין מספר חודשים ועד שנה.
תהליך זה כולל את הכנת התוכניות על ידי בעלי מקצוע מוסמכים, הגשת הבקשה לוועדה המקומית, בחינת התוכנית והעברתה לאישורים נדרשים מגופים חיצוניים, כמו למשל כיבוי אש, משרד הבריאות ורשות העתיקות, ככל שנדרש.
עמידה בכל דרישות החוק והגשת מסמכים מלאים ומדוייקים יכולים לייעל את התהליך ולקצר את זמן קבלת ההיתר.
חברת גאוטופ הנדסה מספקת שירותי הנדסה אזרחית, מדידות קרקע ומגרשים, מדידות להיתר בנייה ומדידות בקרה במהלך ובסיום הפרויקט, תוך שימוש בטכנולוגיות מדידה מתקדמות, למיפוי מדויק ומלא של נתוני הקרקע, הפקת מפות טופוגרפיות מפורטות בפלטפורמות דיגיטליות המתאימות לניתוח ולשימוש אדריכלי.
