מהו היתר בניה
היתר בניה הוא אישור מוקדם אשר מונפק על ידי הוועדה לתכנון ובנייה ברשות המקומית בשטחה מצויה הקרקע המיועדת לבנייה. קבלת היתר הבנייה ניתן בכפוף לבקשה מפורטת הכוללת את פרטי היזם/קבלן, ייעוד הבנייה, תכנית אדריכלית, מפות מדידה טופוגרפיות בחתימת מודד מוסמך ומסמכים נוספים.
היתר בניה נדרש בכל עבודת בינוי, הריסה או שיפוץ של מבנה, אשר כרוך בשינוי תוואי המבנה החיצוני או בתוספת מבנית.
היתר ניתן על ידי הוועדה המקומית בכפוף לבקשה המוגשת על ידי בעל/י הזכויות במקרקעין, בכפוף לעמידה בתבחינים מחייבים ובתנאי התב"ע העירונית, ומפרט את תנאי האישור, החל מתוקף ותאריכים, וכלה במגבלות ומאפיינים, ומהווה תנאי לתחילת עבודות הבינוי בפועל.
באילו מקרים נדרש היתר בנייה
בין סוגי העבודות והפרויקטים אשר מחייבים בהפקת היתר בנייה:
- הקמת מבנה חדש– הקמת מבנה על גבי קרקע שאינה בנויה: בית מגורים, בניין משותף, קליניקה/משרד, חנות, מתחם עסקי, מרכז אחסון ולוגיסטיקה, מבנה תעשייתי, מבנה אירוח ותיירות- ולכל שימוש אחר.
- תוספת מבנית החורגת מגבולותיו של מבנה קיים: הוספת מרפסת, הוספת ממ"ד, הרחבת מבנה, סגירה מלאה או חלקית של מרפסת.
- הקמת בריכה.
- בניה ו/או העמדת מבנה יביל (קרוואן, מבנה בבניה קלה).
- שינוי מבני לצורך שינוי ייעוד הנכס.
- שיפוץ דירה או יחידה מבנית, הכרוך בביצוע שינויים פנימיים ביחידה, אשר צפויים להשפיע על היקף השטח ביחידה האמורה, או להביא לשינוי/השפעה על שלד המבנה, התשתיות או הרכוש המשותף.
חשוב לציין: שינויים פנימיים בתוך שטח דירה או יחידה מבנית, ללא השפעה על תוואי המבנה והתשתיות המשותפות- ניתן לבצע ללא צורך בקבלת היתר בנייה.
דוגמא: חלוקה מחדש של חדרים במבנה משרדים, הגדלת חלל בדירה על חשבון חלל אחר.
תהליך קבלת היתר בנייה
השלב המקדים- היערכות ואיסוף מידע
ביצוע מדידות קרקע- בחינה מקיפה של מאפייני הקרקע על ידי מודד מוסמך. נתוני המדידות יכללו את מידות הקרקע וגבולותיה, סמיכות למבנים, אלמנטים ותשתיות, מאפייני הקרקע שיהוו בהמשך גורמי השפעה על הבנייה: עומק הקרקע, צפיפות, מאפיינים תת קרקעיים, סחף. נתוני המדידה יסייעו בהבנת היתכנות הבנייה, מגבלות וסייגים, לבחון את הכדאיות הכלכלית, ובהתאם לאלו, כמסמך נלווה מחייב לבקשת היתר הבנייה.
בדיקת היתכנות הפרויקט– בדיקת היתכנות מקיפה לפרויקט הכוללת את נתוני המדידה שסיפק מודד מוסמך, מעמד הקרקע ובעלי הזכויות, הערות אזהרה, ייעוד הקרקע על פי התב"ע העירונית ועל פי רישומה במנהל המקרקעין. הבדיקה תתבצע על ידי גורם מקצועי מוסמך, דוגמת: מהנדס בניין או אדריכל, שגם יהיה חתום על בקשת היתר הבנייה.
תיק מידע– הפקת תיק מידע המשלב בין נתוני המדידה והמסמכים הרלוונטיים שאותרו בשלבי בחינת ההיתכנות, לבין מידע ומסמכים הנדרשים להפקה ממשרדי הרשות המקומית: ומאפייניה כפי שמופיעים במערכות הרשות: תכנית מתאר והיתרי תכנון, נסח טאבו המעיד על זכויות במקרקעין, תב"ע עירונית וייעוד הקרקע, אחוזי בנייה מותרים בסביבה האמורה על פי הייעוד המוגדר, מפות מדידה, צילומי מגרש וסביבה.
תכנית בנייה- תכנית בניה המשורטטת על ידי אדריכל מורשה, בליווי תכנון הנדסי תומך, המבוססים על מפות המדידה ומאפייני הקרקע ומידע נוסף המצוי בתיק המידע ורלוונטי ליישום הבנייה בפועל.
הגשת הבקשה
הגשת בקשה להיתר בניה- בקשת ההיתר תוגש למשרדי הרשות המקומית, על גבי טופס בקשה רשמי ואחיד אותו ניתן למצוא באתר הרשות. על הבקשה יהיה חתום בעל הזכויות בקרקע (במקרה של מספר בעלי זכויות- חייבים כולם להיות חתומים על הבקשה), הגורם המקצועי אשר אמון על בדיקת היתכנות, גורמי התכנון בפרויקט: אדריכל, מהנדס קונסטרוקציה, וכן מפה טופוגרפית של המגרש המיועד ביחס אחיד כנדרש בחוק, לרבות פירוט נתוני המדידה, בחתימתו של מודד מוסמך.
את הבקשה ניתן להגיש באופן מקוון או ידני.
הטיפול בבקשה
בקשת היתר הבנייה תועבר ראשית אל משרד מהנדס העיר, לצורך בדיקת תקינות ועמידה בכלל הדרישות, לרבות צירוף המסמכים הנדרשים באופן תקין. בקשה שתימצא על ידי מהנדס העיר כתקינה ועומדת בתבחיני הרשות, תועבר לצורך עיון ודיון בוועדה המקומית לתכנון ובנייה. על פי חוק תכנון ובנייה וועדה זו מתכנסת בתדירות של פעם בחודש, והבקשות נידונות על פי סדר הגשתן.
הפרויקט ייבחן על ידי חברי הוועדה, המאגדת גורמים מקצועיים אל מול נבחרי ציבור (חברי מועצת העיר), אשר יבחנו את מאפייני הפרויקט כנגד האינטרס הציבורי, תקנות הרשות המקומית, עמידות והתאמת התשתיות והמרקם העירוני.
ככל ותתקיים התאמה בין מאפייני הבקשה והפרויקט לאלו, תאשר הוועדה את הבקשה להיתר בניה באמצעות אישור עקרוני, אשר יקבל תוקף בכפוף לאישור אשר נדרש להינתן על ידי גורמים מקצועיים, בניהם:
- משרד התחבורה והרישוי
- הג"א ומכבי אש
- משטרת ישראל
- מהנדס חשמל
- מהנדס מים וביוב
במידה ואחד מן הגורמים הללו (או כל גורם מקצועי אחר שאישורו יידרש) ידחה את הבקשה ו/או יציג סייגים לאישור, בקשת ההיתר תועבר לצורך דיון נוסף במסגרת וועדה ייעודית לטיפול בהתנגדויות, לקבלת עמדתה והמלצותיה.
בהתבסס על ההיתרים המקצועיים כפי שהתקבלו וכן להמלצות הוועדה במידה ונדרשה לכך, בקשת ההיתר תחזור לדיון נוסף בוועדה המקומית לתכנון ובנייה, לקביעת ההיתר או לדחיית הבקשה.
מימוש היתר הבנייה
היתר הבנייה שיתקבל יכלול תאריך התחלת בנייה, שיעמוד בטווח בן 5 ימי עסקים מיום קבלת ההיתר. מועד זה יהווה את מועד התחלת הבנייה על ידי קבלן הביצוע המצוין בהיתר.
כמה זמן לוקח לקבל היתר בנייה?
היתר בנייה לפרויקט בינוי ניתן לרוב תוך 6-12 חודשים. טווח זה עשוי להתקצר או להתארך בהתאם ליעילות הרשות ולתדירות התכנסות הוועדה, כמו גם בהתאם למורכבות הבנייה, להתנגדויות התושבים ולמגבלות אופרטיביות הדורשות בירור והתאמה.
כמה עולה לקבל היתר בנייה?
עלות הפקת היתר בנייה היא נגזרת של שני משתנים:
עלות אגרה המשולמת לרשות המקומית, ועשויה להשתנות בהתאם לצרכי הפרויקט. עלות זאת עומדת לרוב על כמה עשרות ₪ למ"ר.
עלות גורמי המקצוע: בחינת ההיתכנות, מדידות קרקע ושטח, תכנית אדריכלית, חוות דעת מומחים. עלויות אלו צפויות להסתכם בכ- 50,000-80,000 ₪.
האם להיתר בנייה יש תוקף?
כן, היתר בנייה יינתן לתקופה בת 36 חודשים. במקרה של עיכובי בנייה ניתן להגיש בקשה להארכת תוקף ההיתר.
מהן ההשלכות של ביצוע בנייה ללא היתר?
בניה ללא היתר בנייה היא בבחינת עבירה מנהלתית ועבירה פלילית גם יחד. בנייה ללא היתר בנייה טומנת בחובה מגוון השלכות וסיכונים, ועשויה להוביל להריסת המבנה, קנסות ומחיר כלכלי כבד, ובמקרים מסוימים אף למאסר בפועל.
האם יש הבדל בהליך הוצאת היתר בניה בין רשויות שונות?
הליך הוצאת היתר בנייה מיושם בכפוף לחוק תכנון ובנייה, המחייב את גורמי המקצוע והרשויות, ומיושם באופן דומה בין הרשויות. יחד עם זאת, בסמכות כל רשות מקומית לקבוע תקנות מחייבות ודרישות שעשויות להשפיע על הליך הטיפול בבקשה וההיתר, ובתנאי שיחול באופן שוויוני על כלל תושבי הרשות ובעלי העניין.
מידע נוסף
